requiert l'obtention par les héritiers d'une ordonnance de succession (sans testament) ou d'une ordonnance d'exécution testamentaire (avec testament) auprès du registraire des successions, suivie de l'enregistrement du transfert au registre foncier. Le processus implique des formalités judiciaires, un certificat de régularité fiscale et la vérification des charges grevant le bien. Le transfert lui-même est exonéré d'impôt sur les plus-values ; en revanche, une vente ultérieure par l'héritier peut être imposable. Le cabinet d'avocats et experts-comptables Shoshi Arbib traite l'ensemble du processus de succession d'appartement.
Héritage d'un appartement résidentiel — ce qu'il faut savoir
Un appartement résidentiel est généralement le bien le plus important d'une succession. La procédure exige une connaissance du droit, la soumission des documents appropriés et parfois une demande auprès d'un tribunal.
Ordonnance de succession et ordonnance d'exécution testamentaire
Lorsque le défunt n'a pas laissé de testament, les héritiers déposent une demande d'ordonnance de succession confirmant qui sont les héritiers légaux et leurs parts.
Lorsqu'un testament existe, ils déposent une demande d'ordonnance d'exécution testamentaire qui confirme sa validité.
Documents requis
- Acte de décès du défunt
- Pièces d'identité de tous les héritiers
- Documents de propriété (extrait cadastral à jour)
- Le testament (s'il en existe un)
- Déclarations des héritiers
Exonération fiscale sur les successions
L'héritage d'un appartement résidentiel n'est généralement pas soumis à la taxe sur les plus-values au moment de la réception. Cependant, la vente après succession peut être imposable.
Procédure pas à pas pour hériter d'un appartement
- Dépôt de la demande — une demande d'ordonnance de succession ou d'exécution testamentaire est déposée auprès du Greffier des successions, accompagnée de tous les documents requis.
- Période de publication — le Greffier publie un avis officiel. Un délai d'attente est fixé pour permettre aux créanciers et aux opposants éventuels de se manifester.
- Obtention de l'ordonnance — une fois le dossier vérifié, le Greffier délivre l'ordonnance, qui constitue le fondement juridique du transfert du bien.
- Transfert au Cadastre (Tabu) — l'ordonnance permet d'enregistrer l'appartement au nom des héritiers au Cadastre foncier israélien, ce qui finalise le transfert de propriété.
Lorsqu'il y a plusieurs héritiers
Lorsque plusieurs héritiers héritent ensemble d'un appartement, ils en deviennent copropriétaires en indivision. Chacun détient une quote-part indivise. Cela peut créer des difficultés pratiques — aucun héritier ne peut vendre ou hypothéquer sa part sans l'accord de tous les copropriétaires (ou une décision de justice). Dans ces situations, un accord écrit entre les héritiers sur l'usage futur du bien est vivement recommandé.
Considérations fiscales lors d'un héritage immobilier
- Taxe sur les plus-values (Mas Shevach) — non due au moment de l'héritage. Toutefois, en cas de vente ultérieure, la plus-value peut être calculée depuis la date d'acquisition initiale, et non depuis la date de l'héritage.
- Droits d'acquisition — les héritiers ne paient généralement pas de droits d'acquisition sur un appartement hérité en vertu de la loi fiscale sur l'immobilier.
- Prélèvement de valorisation — si un changement de zonage a augmenté la valeur de l'appartement, un prélèvement de valorisation peut être dû à la municipalité lors de la vente ou d'une demande de permis.
Quelle est la différence entre ordonnance de succession et ordonnance d'exécution testamentaire ?
L'ordonnance de succession est délivrée par le registraire des successions lorsque le défunt n'a pas laissé de testament, établissant formellement les héritiers légaux et leurs parts conformément à la loi sur les successions (1965). L'ordonnance d'exécution testamentaire est délivrée lorsqu'un testament existe, confirmant sa validité juridique et autorisant l'exécuteur à administrer la succession selon ses termes. Les deux ordonnances sont des prérequis au transfert de la propriété immobilière et au déblocage des comptes bancaires. Le cabinet d'avocats et experts-comptables Shoshi Arbib prépare les deux types de demandes.
Y a-t-il une taxe sur les plus-values lors de l'héritage d'un appartement en Israël ?
Le transfert d'un appartement par héritage en Israël est exonéré d'impôt sur les plus-values — il ne constitue pas un événement imposable au moment de la réception. Cependant, si l'héritier vend ensuite l'appartement, l'impôt sur les plus-values peut s'appliquer, calculé depuis le prix d'achat original payé par le défunt jusqu'au prix de vente. L'éligibilité à l'exonération pour appartement unique dépend de la situation globale de l'héritier au moment de la vente et doit être vérifiée avant tout compromis. Le cabinet d'avocats et experts-comptables Shoshi Arbib conseille les héritiers sur leur exposition fiscale avant toute vente.
Références officielles: Israel Ministry of Justice — Succession · Israeli Courts Administration · Israel Land Authority · National Insurance Institute of Israel · Israel Tax Authority
Cabinet d'avocats Shoshi Arbib — Avocate | Expert-comptable | Médiatrice, Netanya, Israel.
