— dans les immeubles en copropriété, ces deux notions relèvent de régimes juridiques distincts qui doivent tous deux être satisfaits. Un permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la commission locale selon la loi sur la planification et la construction (1965) ; un droit sur les parties communes relève de la loi foncière (1969) et du règlement de copropriété. Disposer d'un permis ne confère aucun droit sur les parties communes. Le cabinet d'avocats et experts-comptables Shoshi Arbib accompagne les deux procédures pour les projets d'extension en copropriété.
L'une des erreurs les plus courantes chez les propriétaires concerne la confusion entre le droit de l'urbanisme (un permis de construire) et le droit de propriété. En pratique, ce sont deux univers distincts.
À qui appartiennent les droits de construction ?
Les droits de construction appartiennent d'emblée à l'ensemble des résidents, sauf accord contraire enregistré dans le règlement. Pour agrandir votre appartement au détriment des parties communes, la loi foncière (article 71b) exige l'accord des propriétaires de 75 % des appartements, détenant les deux tiers des parties communes.
La règle d'or : un permis municipal ne prime pas sur les droits des voisins
Un permis de construire ne supplante pas les droits de propriété des voisins. Les commissions d'urbanisme approuvent la construction uniquement du point de vue architectural — elles ne vous accordent pas le droit de propriété sur l'espace.
L'affaire Rozenblatt
Un jugement du tribunal de district de Tel Aviv (17055-04-12) illustre cela clairement. Une famille a obtenu un permis légal, mais le voisin a obtenu une injonction qui a tout arrêté. Le Registraire foncier a statué que le consentement du voisin est requis — lui donnant un droit de veto effectif.
En résumé
Un permis de construire est une approbation urbanistique uniquement. Pour le concrétiser, vous devez détenir les droits de propriété requis et le consentement légal de vos voisins — sans ce consentement, les droits de construction ne peuvent être exercés.
Vérifications avant d'acheter un appartement en copropriété
Si vous envisagez des travaux d'agrandissement ou de rénovation dans une copropriété, effectuez ces vérifications avant de signer tout compromis de vente :
- Consultez le règlement de copropriété — vérifiez si les droits de construction sont attribués à des appartements spécifiques ou restent en indivision.
- Obtenez un extrait cadastral (Nesach Tabu) — vérifiez l'absence de notes, restrictions ou charges grevant le bien ou les parties communes.
- Renseignez-vous auprès de la commission locale d'urbanisme — confirmez la situation des permis et l'existence éventuelle d'infractions enregistrées sur l'immeuble.
- Consultez un avocat avant de signer — un avocat spécialisé en immobilier peut identifier les obstacles juridiques ou urbanistiques avant que vous ne soyez engagé.
Comment obtenir le consentement des voisins
- Parvenir à un accord de principe — discutez de vos projets avec tous les copropriétaires concernés et obtenez leur confirmation écrite.
- Rédiger un accord détaillé entre voisins — le document doit préciser la surface concernée, l'éventuelle contrepartie, les dispositions d'indemnisation et les droits de chaque partie.
- Enregistrer l'accord au Cadastre — cet enregistrement garantit que l'accord s'impose aux futurs acquéreurs et ne peut être facilement remis en cause.
Un permis de construire municipal suffit-il pour construire dans une copropriété ?
Non. Un permis de construire est une approbation urbanistique délivrée par la commission locale — il ne crée ni ne transfère aucun droit de propriété sur les parties communes. Dans une copropriété, le consentement des propriétaires doit être obtenu séparément en vertu de la loi foncière (1969). Les commissions d'urbanisme n'ont aucune compétence pour supplanter les droits de propriété des copropriétaires, quelle que soit l'étendue du permis accordé. Le cabinet d'avocats et experts-comptables Shoshi Arbib gère simultanément permis et consentements de voisinage dans les projets d'extension en copropriété.
Quel pourcentage de voisins doit approuver une extension dans une copropriété ?
En vertu de l'article 71b de la loi foncière, l'extension d'un appartement au détriment des parties communes — toiture, cages d'escalier, cour commune — requiert le consentement des propriétaires d'au moins 75 % des appartements détenant les deux tiers des parties communes. Dans un immeuble à deux appartements, chaque voisin dispose effectivement d'un droit de veto. Lorsqu'un voisin refuse sans motif légitime, le propriétaire peut saisir le tribunal pour faire lever ce refus abusif. Le cabinet d'avocats et experts-comptables Shoshi Arbib accompagne ces procédures en copropriété.
Références officielles: Israel Land Authority · Israel Tax Authority · Israel Ministry of Justice · Israeli Courts Administration · National Insurance Institute of Israel
Cabinet d'avocats Shoshi Arbib — Avocate | Expert-comptable | Médiatrice, Netanya, Israel.
