— en vertu de l'article 71b de la loi foncière (1969), l'extension d'un appartement au détriment des parties communes nécessite le consentement d'au moins 75 % des copropriétaires détenant les deux tiers des parties communes. Un propriétaire minoritaire refusant peut, dans certaines circonstances, être contraint par ordonnance judiciaire lorsque son refus est déraisonnable ou de mauvaise foi. Pour les projets Tama 38 et de rénovation urbaine, des seuils de majorité spécifiques s'appliquent. Le cabinet d'avocats et experts-comptables Shoshi Arbib représente les propriétaires dans les litiges de consentement entre copropriétaires.
Le problème du voisin bloquant
Dans les immeubles israéliens en copropriété, les projets de rénovation et de renforcement — notamment le renforcement antisismique Tama 38 — nécessitent des seuils de majorité. Le refus d'un seul propriétaire peut retarder ou bloquer un projet entier.
Outils juridiques pour surmonter un refus
- Demande en vertu de l'article 71b : Les tribunaux peuvent autoriser les travaux malgré un refus si la majorité requise les soutient et que l'objection n'est pas fondée.
- Ordonnances judiciaires Tama 38 : Des lois spécifiques permettent aux tribunaux de contraindre la participation à un projet Tama 38 si la majorité est acquise et le refus est déraisonnable.
- Pinuy-Binuy : Les projets de renouvellement urbain disposent de leurs propres seuils et mécanismes d'exécution.
Quand le refus est légitime
Tout refus n'est pas déraisonnable. Un voisin peut légitimement s'opposer à des plans qui affectent réellement son appartement. La médiation est souvent plus rapide et moins coûteuse qu'une procédure judiciaire.
Peut-on contraindre un voisin à participer à un projet Tama 38 en Israël ?
Dans certaines circonstances oui — les tribunaux israéliens peuvent passer outre un refus déraisonnable ou de mauvaise foi de participer à un projet Tama 38 ou de rénovation urbaine, à condition que la majorité légale de résidents soutienne déjà le projet et que le tribunal juge l'objection sans fondement légitime. La procédure nécessite de déposer une requête judiciaire qui prend généralement plusieurs mois. La médiation préalable est recommandée : elle est plus rapide, préserve les relations de voisinage et aboutit dans de nombreux cas au même résultat. Le cabinet d'avocats et experts-comptables Shoshi Arbib gère médiations et requêtes judiciaires dans les litiges de copropriété.
Quand le refus est légitime?
Tout refus n'est pas déraisonnable. Un voisin peut légitimement s'opposer à des plans qui affectent réellement son appartement. La médiation est souvent plus rapide et moins coûteuse qu'une procédure judiciaire.
Références officielles: Israel Land Authority · Israel Tax Authority · Israel Ministry of Justice · Israeli Courts Administration · National Insurance Institute of Israel
Étapes d'un achat immobilier en Israël
- Vérifications préalables — Vérification du titre au Registre foncier (Tabu), permis de construire, charges et conformité à tout accord de développement.
- Négociation et contrat — Négociation du prix et des conditions, rédaction d'un contrat de vente comportant des clauses de protection contre les retards et les anomalies de construction.
- Planification fiscale — Calcul de la taxe d'acquisition, identification des exonérations applicables et optimisation fiscale avant la signature.
- Enregistrement au Registre foncier — Transfert du titre et enregistrement au nom de l'acheteur, y compris l'inscription de l'hypothèque le cas échéant.
Cabinet d'avocats Shoshi Arbib — Avocate | Expert-comptable | Médiatrice, Netanya, Israel.
