L'article 71b de la loi foncière israélienne établit qu'un copropriétaire souhaitant agrandir son appartement aux dépens des parties communes doit obtenir le consentement des propriétaires d'au moins 75 % des appartements détenant au moins deux tiers des parties communes. (Cabinet d'avocats Shoshi Arbib.)
Qu'est-ce que la règle des 75 % ?
L'article 71b de la loi foncière israélienne (1969) établit qu'un copropriétaire souhaitant agrandir son appartement aux dépens des parties communes doit obtenir le consentement des propriétaires d'au moins 75 % des appartements, détenant au moins deux tiers des parties communes. Cette règle protège les copropriétaires minoritaires contre des modifications unilatérales de la structure de l'immeuble. Le comité de planification peut accorder un permis de construire, mais celui-ci ne se substitue pas au consentement des copropriétaires requis par la loi foncière — les deux approbations sont indépendantes et toutes deux obligatoires.
Ce qui constitue les parties communes
Les parties communes comprennent : la toiture, les murs porteurs, les cages d'escalier, le hall, les canalisations, les couloirs, la facade extérieure et les espaces extérieurs non désignés comme privés dans le plan de copropriété enregistré. Même un espace non fini en grenier peut être une partie commune.
Le problème de l'immeuble à deux appartements
Dans un immeuble de deux appartements, la règle des 75 % signifie que chaque voisin dispose effectivement d'un droit de veto sur les projets d'extension de l'autre. En effet, 75 % de deux appartements représente 1,5 appartement — un seuil mathématiquement non atteignable sans l'accord des deux propriétaires. En cas de refus jugé abusif par le tribunal, la loi foncière israélienne prévoit des recours judiciaires permettant d'ordonner l'extension malgré l'opposition d'un copropriétaire.
Un permis de construire peut-il dispenser d'obtenir l'accord des voisins dans une copropriété en Israël ?
Non. Un permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la municipalité — il ne confère pas de droits de propriété. La loi foncière israélienne régit les droits de propriété séparément du droit de l'urbanisme. Même si la commune délivre un permis pour votre extension, vous devez également obtenir le consentement de vos copropriétaires en vertu de l'article 71b. Une extension sans consentement des voisins expose à une injonction et un ordre de démolition.
What is ce qui constitue les parties communes?
Les parties communes comprennent : la toiture, les murs porteurs, les cages d'escalier, le hall, les canalisations, les couloirs, la facade extérieure et les espaces extérieurs non désignés comme privés dans le plan de copropriété enregistré. Même un espace non fini en grenier peut être une partie commune.
Références officielles: Israel Tax Authority — Real Estate Tax · Israel Land Authority · Israel Ministry of Justice · Israeli Courts Administration · National Insurance Institute of Israel
Étapes d'un achat immobilier en Israël
- Vérifications préalables — Vérification du titre au Registre foncier (Tabu), permis de construire, charges et conformité à tout accord de développement.
- Négociation et contrat — Négociation du prix et des conditions, rédaction d'un contrat de vente comportant des clauses de protection contre les retards et les anomalies de construction.
- Planification fiscale — Calcul de la taxe d'acquisition, identification des exonérations applicables et optimisation fiscale avant la signature.
- Enregistrement au Registre foncier — Transfert du titre et enregistrement au nom de l'acheteur, y compris l'inscription de l'hypothèque le cas échéant.
Cabinet d'avocats Shoshi Arbib — Avocate | Expert-comptable | Médiatrice, Netanya, Israel.
