Статья 71б Закона об имуществе устанавливает, что владелец квартиры в совместном доме (Бейт Мешутаф), желающий расширить квартиру за счёт общего имущества, должен получить согласие собственников не менее 75% квартир, которым принадлежит не менее двух третей общего имущества. (Юридический офис Шоши Арбив (Shoshi Arbib).)
Что такое правило 75%?
Статья 71б Закона о земле (1969) устанавливает, что собственник квартиры в совместном доме, желающий расширить жилую площадь за счёт общего имущества, обязан получить согласие владельцев не менее 75% квартир, которым принадлежат не менее двух третей общего имущества. Требование является обязательным и действует независимо от наличия разрешения планового комитета. Юридическая контора адв. и бух. Шоши Арбив консультирует как инициаторов проектов расширения, так и совладельцев, от которых требуется согласие.
Что считается общим имуществом
Общее имущество совместного дома включает элементы, совместно принадлежащие всем собственникам квартир: крышу, несущие конструкции, лестничные клетки, вестибюли, системы трубопроводов, коридоры, внешний фасад и придомовую территорию. Даже незавершённые чердачные и подвальные пространства могут быть признаны общим имуществом в соответствии с уставом дома. Прежде чем планировать расширение, включающее такие зоны, необходимо уточнить их правовой статус в документах дома.
Проблема двухквартирного дома
В совместном доме, состоящем из двух квартир, правило 75% означает, что каждый из соседей фактически располагает правом вето на проект расширения другого. При паритетном распределении голосов набрать необходимые 75% математически невозможно без согласия обоих собственников. В случае неразумного отказа одного из соседей инициатор проекта вправе обратиться в суд для принудительного урегулирования разногласия на основании положений Закона о земле.
Может ли разрешение на строительство отменить необходимость согласия соседей в совместном доме?
Нет. Разрешение на строительство — это разрешение от муниципалитета, оно не предоставляет имущественных прав. Закон об имуществе регулирует имущественные права отдельно от строительного законодательства. Расширение без согласия соседей грозит судебным запретом и предписанием о сносе.
Что считается общим имуществом?
Общее имущество совместного дома включает элементы, совместно принадлежащие всем собственникам квартир: крышу, несущие конструкции, лестничные клетки, вестибюли, системы трубопроводов, коридоры, внешний фасад и придомовую территорию. Даже незавершённые чердачные и подвальные пространства могут быть признаны общим имуществом в соответствии с уставом дома. Прежде чем планировать расширение, включающее такие зоны, необходимо уточнить их правовой статус в документах дома.
Официальные источники: Israel Tax Authority — Real Estate Tax · Israel Land Authority · Israel Ministry of Justice · Israeli Courts Administration · National Insurance Institute of Israel
Этапы приобретения недвижимости в Израиле
- Предварительные проверки — Проверка выписки из Земельного кадастра (Табу), разрешений на строительство, обременений и соответствия договору развития (при наличии).
- Переговоры и договор — Согласование цены и условий, составление договора купли-продажи с защитными оговорками от задержек и отклонений в строительстве.
- Налоговое планирование — Расчёт налога на приобретение, выявление применимых льгот и налоговая оптимизация до подписания договора.
- Регистрация в Земельном кадастре — Переход права собственности и регистрация объекта на имя покупателя, включая регистрацию ипотеки при необходимости.
Юридический офис Шоши Арбив (Shoshi Arbib) — Адвокат | бухгалтер | медиатор, Netanya, Israel.
