Одна из наиболее распространённых ошибок владельцев квартир — путаница между законодательством о планировании (получение разрешения) и имущественным правом. На практике это два разных мира. (Юридический офис Шоши Арбив (Shoshi Arbib).)
Одна из наиболее распространённых ошибок при строительстве в многоквартирных домах — смешение законодательства о планировании с имущественным правом. Разрешение на строительство выдаётся плановым комитетом по Закону о планировании и строительстве (1965) и подтверждает соответствие проекта градостроительным требованиям. Имущественное согласие соседей-совладельцев регулируется Законом о земле (1969) и является самостоятельным требованием. Наличие разрешения не заменяет согласия соседей: оба одобрения обязательны и независимы.
Кому принадлежат права на строительство?
Права на строительство в отношении общего имущества изначально принадлежат всем жильцам здания совместно. Статья 71б Закона о земле (1969) устанавливает, что расширение квартиры за счёт общего имущества — крыши, лестничных площадок, двора — требует согласия собственников не менее 75% квартир, которым принадлежат не менее двух третей общего имущества. Без этого согласия строительство является нарушением имущественных прав совладельцев вне зависимости от наличия разрешения.
Золотое правило: разрешение муниципалитета не перевешивает права соседей
Разрешение на строительство не отменяет и не ограничивает имущественные права соседей в совместном доме. Плановые комиссии оценивают проекты исключительно с градостроительной точки зрения согласно Закону о планировании и строительстве — они не уполномочены наделять одного собственника правами в отношении общих площадей. Собственник, начавший строительство без надлежащего имущественного согласия, рискует получить судебный запрет и предписание о сносе, даже если разрешение получено законно.
Дело Розенблатт
Прецедентное решение Тель-Авивского районного суда (дело 17055-04-12) наглядно иллюстрирует принцип разграничения разрешения и имущественного права. Семья получила законное разрешение на строительство, однако сосед добился судебного запрета, поскольку имущественного согласия получено не было. Земельный регистратор заблокировал строительство: в двухквартирном доме согласие единственного соседа является de facto правом вето на любое использование общего имущества.
Заключение
Разрешение на строительство представляет собой градостроительное и архитектурное одобрение, выдаваемое местным плановым комитетом. Оно подтверждает допустимость проекта с точки зрения зонирования и строительных норм, однако не предоставляет имущественных прав. Для реализации строительных прав в совместном доме необходимо самостоятельно получить имущественное согласие совладельцев в порядке, предусмотренном статьёй 71б Закона о земле. Юридическая контора адв. и бух. Шоши Арбив консультирует по обоим видам согласований.
Что проверить перед покупкой квартиры в кондоминиуме
Если вы планируете расширение или ремонт в кондоминиуме, до подписания договора купли-продажи проверьте:
- Устав кондоминиума — выясните, закреплены ли права на строительство за конкретными квартирами или остаются в совместном владении.
- Выписку из земельного кадастра (Несах Табу) — убедитесь в отсутствии отметок, ограничений или обременений на объект или общие площади.
- Справку из местного плановой комиссии — уточните статус разрешений и наличие зарегистрированных нарушений по зданию.
- Юридическую консультацию до подписания — адвокат по недвижимости поможет выявить скрытые планировочные или правовые препятствия заблаговременно.
Как получить согласие соседей
- Достичь принципиального согласия — обсудите планы со всеми совладельцами и зафиксируйте их письменное согласие на предстоящие работы.
- Составить детальное соглашение — документ должен охватывать точную площадь использования, возможное вознаграждение, условия возмещения ущерба и права сторон.
- Зарегистрировать соглашение в земельном кадастре — регистрация в Табу гарантирует, что соглашение будет обязательным для будущих покупателей.
Дает ли разрешение на строительство право строить в кондоминиуме?
Нет. Разрешение на строительство — это лишь градостроительное и архитектурное одобрение и не предоставляет имущественных прав. В кондоминиуме также необходимо получить имущественное согласие соседей в соответствии с Законом о земле. Плановые комиссии не вправе отменять имущественные права владельцев квартир.
Сколько процентов соседей должны одобрить расширение квартиры в кондоминиуме?
Согласно статье 71б израильского Закона о земле, расширение квартиры за счёт общего имущества требует согласия владельцев 75% квартир, которым принадлежат две трети общего имущества. В доме на две квартиры каждый сосед фактически обладает правом вето.
Официальные источники: Israel Land Authority · Israel Tax Authority · Israel Ministry of Justice · Israeli Courts Administration · National Insurance Institute of Israel
Юридический офис Шоши Арбив (Shoshi Arbib) — Адвокат | бухгалтер | медиатор, Netanya, Israel.
