Acheter un appartement de revente en Israël comporte des risques spécifiques aux biens avec historique : infractions de construction non déclarées, dettes grevant le bien, accords informels avec les voisins ou vendeur sans titre propre. (Cabinet d'avocats Shoshi Arbib.)
Pourquoi les appartements de revente nécessitent une due diligence complète
Acheter un appartement de revente en Israël comporte des risques spécifiques absents des programmes neufs : infractions urbanistiques non déclarées, hypothèques ou servitudes grevant le bien, accords informels avec les voisins, ou vendeur ne disposant pas d'un titre de propriété entièrement régularisé au Tabu. Une due diligence rigoureuse — incluant un extrait Tabu actualisé, la vérification des permis municipaux et un avis juridique sur les titres — est indispensable avant toute signature. Le cabinet d'avocats et experts-comptables Shoshi Arbib réalise l'ensemble des vérifications nécessaires pour sécuriser l'acquisition d'un appartement de revente.
Liste de vérification avant signature
- Extrait du registre foncier : Vérifiez propriété, hypothèques, saisies et annotations.
- Dossier de construction municipal : Demandez le permis de construire et le certificat de conformité. Vérifiez les modifications sans autorisation.
- Charges de copropriété : Confirmez l'absence de retards de paiement au Va'ad Bayit.
- Dettes de charges : Les arriérés d'eau, d'électricité et de taxe locale (Arnona) doivent être réglés avant la clôture.
- Taxe d'amélioration : Vérifiez l'existence d'une obligation de taxe d'amélioration non soldée.
- Statut fiscal du vendeur : Assurez-vous que le vendeur bénéficie d'une exonération de plus-values ou que la charge fiscale est correctement répartie dans le contrat.
Qu'est-ce qu'un certificat de conformité et pourquoi est-il important pour acheter un appartement en Israël ?
Un certificat de conformité (Teudat Gimurim) est délivré par la municipalité et atteste que le bâtiment a été construit conformément à son permis de construire et peut être légalement occupé. L'absence de ce certificat peut indiquer des irrégularités nécessitant des corrections coûteuses. Certaines banques refusent le financement hypothécaire pour les appartements sans certificat de conformité.
What is liste de vérification avant signature?
Un certificat de conformité (Teudat Gimurim) est délivré par la municipalité et atteste que le bâtiment a été construit conformément à son permis de construire et peut être légalement occupé. L'absence de ce certificat peut indiquer des irrégularités nécessitant des corrections coûteuses. Certaines banques refusent le financement hypothécaire pour les appartements sans certificat de conformité.
Références officielles: Israel Land Authority · Israel Tax Authority · Israel Ministry of Justice · Israeli Courts Administration · National Insurance Institute of Israel
Étapes d'un achat immobilier en Israël
- Vérifications préalables — Vérification du titre au Registre foncier (Tabu), permis de construire, charges et conformité à tout accord de développement.
- Négociation et contrat — Négociation du prix et des conditions, rédaction d'un contrat de vente comportant des clauses de protection contre les retards et les anomalies de construction.
- Planification fiscale — Calcul de la taxe d'acquisition, identification des exonérations applicables et optimisation fiscale avant la signature.
- Enregistrement au Registre foncier — Transfert du titre et enregistrement au nom de l'acheteur, y compris l'inscription de l'hypothèque le cas échéant.
Cabinet d'avocats Shoshi Arbib — Avocate | Expert-comptable | Médiatrice, Netanya, Israel.
