מס שבח הוא אחד ממסי הנדל"ן המשמעותיים ביותר בישראל — אך גם אחד שניתן לתכנן ולהפחית, לעיתים עד לאפס, אם פועלים נכון. כרואת חשבון ועורכת דין המתמחה בנדל"ן, אני מלווה לקוחות בתכנון מס שבח לפני מכירת נכסים ומוצאת את מסלולי הפטור המתאימים. (שושי ארביב עורכת דין.)
מס שבח הוא אחד ממסי הנדל"ן המשמעותיים ביותר בישראל — אך גם אחד שניתן לתכנן ולהפחית, לעיתים עד לאפס, אם פועלים נכון. כרואת חשבון ועורכת דין המתמחה בנדל"ן, אני מלווה לקוחות בתכנון מס שבח לפני מכירת נכסים ומוצאת את מסלולי הפטור המתאימים.
מהו מס שבח?
מס שבח מקרקעין מוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין — כלומר, ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי הוצאות מוכרות. שיעור המס הוא בדרך כלל 25% על השבח הריאלי.
פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה
החוק מעניק פטור ממס שבח על מכירת "דירת מגורים מזכה" — דירה שהייתה בבעלות המוכר ושימשה למגורים. התנאים העיקריים:
- הדירה הייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים
- אין למוכר דירה נוספת (או שיש להמתין 18 חודשים בין מכירות)
- הדירה שימשה בעיקרה למגורים
לא בטוחים אם מגיע לכם פטור? שושי ארביב תבדוק את הזכאות שלכם לפני שתחתמו על ההסכם.
לבדיקת פטור ראשוניתכלל 18 חודש - מה זה בדיוק?
כלל 18 חודש מאפשר לבעל שתי דירות למכור את הדירה הישנה בפטור ממס שבח, בתנאי שהמכירה תתבצע תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. זהו כלי תכנוני חשוב לזוגות שמחליפים דירה.
פטור ממס שבח על ירושה
נכס שהתקבל בירושה זכאי לפטור ממס שבח, בתנאים מסוימים — בין היתר, אם המוריש עצמו היה זכאי לפטור. תכנון נכון של מכירת נכס שהתקבל בירושה יכול לחסוך סכומים משמעותיים.
מהו פטור ממס שבח על דירת מגורים מזכה?
פטור ממס שבח ניתן על מכירת "דירת מגורים מזכה" — דירה שהייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים ושימשה בעיקרה למגורים. המוכר אינו מחזיק בדירה נוספת (או שממתין 18 חודשים בין מכירות). שיעור המס שיחסך יכול להגיע ל-25% מהרווח הריאלי.
מה ההבדל בין כלל 18 חודש לבין הפטור הרגיל ממס שבח?
הפטור הרגיל ניתן כאשר המוכר מחזיק בדירה יחידה ומוכר אותה. כלל 18 חודש (סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין) מאפשר לבעל שתי דירות לקבל פטור על הדירה הישנה — בתנאי שימכור אותה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. זהו כלי תכנוני חיוני למי שמחליף דירה.
כיצד מחושב מס שבח בעת מכירת דירת מגורים בישראל?
מס שבח מחושב כהפרש הריאלי שבין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המתואם למדד המחירים לצרכן, בניכוי הוצאות מוכרות כגון שכר טרחת עורך דין, מתווך ועלויות שיפוץ מוכחות. שיעור המס עומד על עד 25% מהרווח הריאלי. בעל דירת מגורים מזכה יחידה עשוי להיות זכאי לפטור מלא, בכפוף לתנאי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין — ובין היתר, שלא ניצל פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
לייעוץ אישי בנושא מס שבח: צרו קשר
מקורות רשמיים: רשות המיסים בישראל · רשות מקרקעי ישראל · משרד המשפטים · מערכת בתי המשפט · המוסד לביטוח לאומי
שלבי הטיפול במס שבח ומס רכישה
- איסוף מסמכים — שטר הרכישה המקורי, חשבוניות הוצאות מוכרות (שיפוץ, שכר טרחה, תיווך), ואישור מדד ממס הכנסה.
- חישוב השבח הריאלי — הפחתת עלות הרכישה המתואמת למדד המחירים לצרכן ממחיר המכירה, בניכוי ההוצאות המוכרות כדין.
- בדיקת זכאות לפטור — בחינת עמידת הנכס בתנאי "דירת מגורים מזכה" לפי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין, ואי ניצול פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
- הגשת הדיווח בזמן — הגשת שומה עצמית תוך 30 ימים מחתימת חוזה המכירה, לאחר ייעוץ מס מקדים עם עורך דין שהוא גם רואה חשבון.
משרד עורכת דין ורואת חשבון שושי ארביב — עורכת דין | רואת חשבון | מגשרת, נתניה, ישראל.
