אחת הטעויות הנפוצות והכואבות ביותר בקרב בעלי דירות ורוכשי דירות, קשורה לבלבול שבין דיני התכנון והבנייה (קבלת היתר) לבין דיני הקניין (זכויות ברכוש המשותף). רבים סבורים כי ברגע שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת להם "היתר בנייה" להרחבת הדירה או לבניית קומה נוספת, הדרך פתוחה בפניהם להביא את הקבלן ולהתחיל לעבוד. בפועל, מדובר בשני עולמות נפרדים.
למי שייכות זכויות הבנייה?
כדי להבין את ההבדל, יש להבין תחילה שזכויות בנייה (למשל, הזכות להוסיף שטח בנוי לבניין הקיים) שייכות מראש לכלל דיירי הבניין, אלא אם הוסכם ונרשם מפורשות אחרת בתקנון הבית המשותף. כדי לנצל את זכויות הבנייה ולהרחיב את הדירה הפרטית שלכם על חשבון הרכוש המשותף, חוק המקרקעין (סעיף 71ב) דורש לקבל הסכמה קניינית של בעלי 75% מהדירות, אשר להם צמודים שני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף.
כלל הברזל: היתר מהרשות המקומית לא גובר על זכויות השכנים
המסקנה הקריטית היא שקבלת היתר בנייה אינה גוברת על זכויות הקניין של השכנים בבית המשותף. ועדות התכנון מאשרות את הבנייה מבחינה תכנונית ואדריכלית בלבד, אך אינן מעניקות לכם את זכות הקניין בשטח.
דוגמה מהפסיקה – הדרמה בפרשת רוזנבלט
פסק דין שנידון בבית המשפט (תא (חי') 17055-04-12, פרשת רוזנבלט) ממחיש עד כמה הפער הזה עלול להיות הרסני. משפחה שרכשה דירה בבית דו-משפחתי זיהתה שיש בנכס אחוזי בנייה לא מנוצלים ורצתה לבנות קומה נוספת. המשפחה אכן הגישה בקשה לעירייה והצליחה לקבל היתר בנייה חוקי. אולם אז, הוציא השכן צו מניעה שעצר הכול.
המפקחת על רישום המקרקעין פסקה לטובת השכן ואסרה על המשפחה לבנות, שכן בבית של שתי דירות נדרשת הסכמה של השכן על פי חוק המקרקעין, ולמעשה יש לו זכות וטו (זכות קניינית). המשפחה המתוסכלת, שנותרה עם היתר בנייה חסר ערך, תבעה את עורך הדין שייצג אותה בעסקת המכר בטענה שלא הסביר לה את ההבדל הקריטי הזה. בית המשפט דחה את התביעה נגד עורך הדין, וקבע שעורך דין שמייצג בעסקת מכר רגילה אינו אחראי לבדוק היתכנות עתידית להרחבה, אלא אם התבקש מפורשות לעשות זאת.
לסיכום
היתר בנייה הוא אישור תכנוני בלבד. כדי לממש אותו בפועל, יש לוודא שיש לכם את הזכויות הקנייניות הנדרשות ואת הסכמת השכנים על פי החוק, ובלעדי ההסכמה לא ניתן לממש את זכויות הבניה בדירה.
מה לעשות לפני שרוכשים דירה בבית משותף?
לפני חתימה על חוזה רכישת דירה בבית משותף, מומלץ לבצע את הבדיקות הבאות:
- עיון בתקנון הבית המשותף — בדקו האם ישנן הוראות מיוחדות בדבר זכויות בנייה, הצמדות ורכוש משותף.
- בדיקת נסח הטאבו — בחנו אם קיימות הערות, הצמדות של זכויות בנייה ספציפיות לאחת הדירות, או פסיקתא שתוחמת את זכויות הבנייה.
- בדיקה בוועדה המקומית — בירור עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באילו זכויות בנייה לא ממומשות עדיין קיימות בבניין.
- ייעוץ משפטי מוקדם — עורך דין המתמחה במקרקעין יבחן את המסמכים ויאתר אם הזכויות המבוקשות אכן ניתנות למימוש על פי דין.
הסכמת שכנים — כיצד מתקדמים?
כאשר מתכוונים להרחיב דירה בבית משותף, מומלץ לפעול בשלבים הבאים:
- הגיעו להסכמה עקרונית עם השכנים בכתב לפני הגשת הבקשה לוועדת התכנון.
- ערכו הסכם מפורט שיגדיר את תחולת ההסכמה, את הפיצוי המוסכם (אם ישנו), ואת ההתחייבויות שנוטל על עצמו המרחיב.
- רשמו את ההסכמה בלשכת רישום המקרקעין — כך תהיה תקפה גם כלפי רוכשים עתידיים של הדירה.
האם היתר בנייה מרשות מקומית מספיק כדי לבנות בבית משותף?
לא. היתר בנייה מרשות מקומית הוא אישור תכנוני בלבד ואינו מעניק זכות קניינית. כדי לממש את ההיתר בבית משותף, נדרשת בנוסף הסכמה קניינית של השכנים לפי חוק המקרקעין. ועדות התכנון אינן מוסמכות להעניק זכויות קניין — זה נעשה בהסכמה מפורשת של הדיירים.
כמה אחוז מהשכנים צריכים לאשר הרחבת דירה בבית משותף?
לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמה של בעלי 75% מהדירות שבידם שני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף. בבית משותף עם שתי דירות בלבד, השכן מחזיק בפועל בזכות וטו — הסכמתו הכרחית לכל שינוי בזכויות הבנייה המשותפות.
סכסוך בבית משותף? שושי ארביב מלווה בעלי דירות בנושאי זכויות בנייה ושכנים — ייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
לייעוץ ראשוני חינםרוצים לקבל ייעוץ ראשוני ללא התחייבות? צרו קשר
