כולם רוצים מעלית. 7 מתוך 8 דיירים חתמו על תמ"א 38. הקבלן מוכן. ואז — שכן אחד מסרב. מה עכשיו? בישראל יש מנגנוני חוק שיכולים לנצח סירוב בלתי סביר. (שושי ארביב עורכת דין.)
כולם רוצים מעלית. 7 מתוך 8 דיירים חתמו על תמ"א 38. הקבלן מוכן. ואז — שכן אחד מסרב. מה עכשיו? בישראל יש מנגנוני חוק שיכולים לנצח סירוב בלתי סביר.
כלל הרוב בבית משותף: המספרים שחייבים לדעת
- החלטות רגילות (ניקיון, גינה): רוב פשוט (50%+)
- שיפוצים בשטח המשותף: שני שלישים מהדיירים
- תמ"א 38 חיזוק: שני שלישים (66%)
- תמ"א 38 הריסה ובנייה: שמונים אחוז (80%)
- הוספת מעלית: שני שלישים + חתימת בעלי הדירות שצמוד לנתיב המעלית
הליך מול בית משפט בגין סרבן
חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, סעיף 71ב, מאפשר לפנות לבית משפט שלום בבקשה לאכוף החלטת רוב כנגד מסרב. בית המשפט יבחן:
- האם ההחלטה נעשתה בנוהל תקין
- האם הסירוב סביר (נזק אמיתי לדייר) או שרירותי
- האם הוצעה פיצוי הוגן לדייר המסרב
שושי ארביב מייצגת דיירים הן בגישור הן בהליכי בית משפט מול סרבנים. קבעו ייעוץ לפני שהפרויקט ייתקע.
לייעוץ ראשוניגישור — הדרך המהירה יותר
לפני שפונים לבית משפט, גישור עשוי לפתור את הסירוב ב-2-3 פגישות. לרוב, מסרב מגן על אינטרס ספציפי: חשש מרעש, חשש מנזק לדירה, רצון בפיצוי כספי. מגשר מנוסה מזהה את האינטרס האמיתי ומוצא פתרון יצירתי.
מה לא ניתן לאכוף
לא ניתן לאכוף על דייר מסרב בנייה שתפגע ממשית בדירתו (הצללה קיצונית, חסימת גישה). גם דייר קשיש שהמעלית תחייב אותו לעבור דירה זמנית יכול לקבל פטור זמני.
מה ניתן לעשות כששכן מסרב לפרויקט בבית משותף?
כאשר שכן מסרב לפרויקט שאושר ברוב הנדרש (שני שלישים לרוב ההחלטות), ניתן לפנות לבית משפט שלום לאכיפת ההחלטה לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין. לחלופין, גישור מקצועי יכול לפתור את הסירוב מהר יותר וזול יותר על ידי מציאת פיצוי או הסדר שמסיר את הסיבה לסירוב.
מקורות רשמיים: רשות מקרקעי ישראל · רשות המיסים בישראל · משרד המשפטים · מערכת בתי המשפט · המוסד לביטוח לאומי
שלבי רכישת דירה בישראל
- בדיקות מקדמיות — בדיקת נסח טאבו, היתרי בנייה, חובות ועיקולים על הנכס, ועמידה בתנאי הסכם פיתוח (אם רלוונטי).
- מו"מ וחוזה מכר — ניהול משא ומתן על מחיר ותנאים, ועריכת חוזה הכולל סעיפי הגנה כנגד עיכובים, חריגות בנייה ואי-עמידה בלוחות זמנים.
- טיפול מיסוי — חישוב מס רכישה, בחינת פטורים רלוונטיים, ותכנון מס מקדים לפני חתימה.
- רישום בטאבו — העברת הזכויות ורישום הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, כולל רישום המשכנתא.
משרד עורכת דין ורואת חשבון שושי ארביב — עורכת דין | רואת חשבון | מגשרת, נתניה, ישראל.
