מיסוי מקרקעין בישראל הוא תחום מורכב הכולל מספר סוגי מסים המוטלים על עסקאות נדל"ן: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומע"מ. הבנת ותכנון מסים אלו — לפני החתימה על החוזה — יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים. (שושי ארביב עורכת דין.)
מיסוי מקרקעין בישראל הוא תחום מורכב הכולל מספר סוגי מסים המוטלים על עסקאות נדל"ן: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה ומע"מ. הבנת ותכנון מסים אלו — לפני החתימה על החוזה — יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים.
שושי ארביב היא עורכת דין ורואת חשבון המתמחה בנדל"ן — שילוב נדיר שמאפשר ללקוח לקבל ייעוץ משפטי ומיסויי מאותה גורם. זוהי אינה עבודה של רואה חשבון — אלה שירותים משפטיים הכוללים ממד פיננסי עמוק.
מס רכישה
מס רכישה מוטל על הרוכש בעת רכישת זכות במקרקעין. השיעור תלוי בסוג הנכס, שוויו, ובשאלה האם לרוכש קיימות דירות נוספות. המשרד מחשב את חבות מס הרכישה המדויקת ובודק זכאות לפטורים והנחות — לפני שחותמים.
מס שבח
מס שבח מוטל על המוכר על הרווח ממכירת הנכס. קיימים פטורים משמעותיים — לדירת מגורים מזכה, בין קרובי משפחה, ולירושות — אך ניצולם מחייב תכנון מוקדם.
תכנון מס לפני העסקה
המומחיות הייחודית של שושי ארביב מתבטאת בשלב לפני החתימה: בדיקת כל חבויות המס של הרוכש והמוכר, בחינת פטורים, ובמקרה הצורך — המלצה על מבנה עסקה חלופי שחוסך מס. זו הסיבה שלקוחות המשרד מרוויחים כפל — ייצוג משפטי מלא עם עומק פיננסי שרוב עורכי הדין אינם מסוגלים לספק.
לפני שחותמים על חוזה נדל"ן — בדקו את חבות המס שלכם. שושי ארביב תנתח את העסקה מהזווית המשפטית והפיננסית.
לייעוץ מס ראשונישאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה בישראל?
ברכישת דירה שנייה (כאשר לרוכש כבר יש דירה), שיעור מס הרכישה הוא 8% עד לשווי ₪6,055,070 ו-10% על החלק העולה על סכום זה. לדוגמה, על דירה שנייה בשווי ₪2 מיליון תשלמו מס רכישה של ₪160,000.
מתי מגיע פטור ממס שבח במכירת דירה?
פטור ממס שבח מגיע בעיקר למוכר "דירת מגורים מזכה" — דירה שהייתה בבעלותו לפחות 18 חודשים, שימשה למגורים, ואין לו דירה נוספת (או שאינו מוכר בתוך 18 חודשים מאז המכירה הקודמת). לפי רשות המיסים בישראל, קיימים גם פטורים ספציפיים לירושות ולמתנות בין קרובים.
שלבי הטיפול במס שבח ומס רכישה
- איסוף מסמכים — שטר הרכישה המקורי, חשבוניות הוצאות מוכרות (שיפוץ, שכר טרחה, תיווך), ואישור מדד ממס הכנסה.
- חישוב השבח הריאלי — הפחתת עלות הרכישה המתואמת למדד המחירים לצרכן ממחיר המכירה, בניכוי ההוצאות המוכרות כדין.
- בדיקת זכאות לפטור — בחינת עמידת הנכס בתנאי "דירת מגורים מזכה" לפי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין, ואי ניצול פטור דומה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
- הגשת הדיווח בזמן — הגשת שומה עצמית תוך 30 ימים מחתימת חוזה המכירה, לאחר ייעוץ מס מקדים עם עורך דין שהוא גם רואה חשבון.
משרד עורכת דין ורואת חשבון שושי ארביב — עורכת דין | רואת חשבון | מגשרת, נתניה, ישראל.
