מוסדרת בחוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012, המחייב מפעילים לספק אחת מבין שלוש בטוחות: משכנתה ראשונה, ערבות בנקאית, או נאמנות. מנגנוני הבטחה אלה מגנים על הדייר ועל יורשיו מפני קשיים כלכליים של המפעיל. משרד עורכת דין ורואת חשבון שושי ארביב מייעץ לדיירים ולמשפחות בבחינת הסכמי דיור מוגן.
מעבר לבית דיור מוגן כרוך לרוב בהפקדת פיקדון משמעותי, בהתאם למיקום, רמה ומוניטין המתקן. הפיקדון נשחק בשיעור שנתי הנקבע בהסכם; יתרתו מוחזרת לדייר או ליורשיו עם סיום ההסכם. חוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012, מחייב את המפעיל להבטיח את כספי הפיקדון באחת מהבטוחות הקבועות בחוק, כדי שגם במקרה של קשיים כלכליים של המפעיל — כספי הדייר יהיו מוגנים.
סוגי הבטוחות להבטחת הפיקדון
חוק הדיור המוגן, תשע"ב-2012, מסדיר את הבטוחות האלטרנטיביות שהמפעיל חייב לספק לכל דייר. הבטוחה נועדה להגן על כספי הפיקדון גם במקרה שהמפעיל מתמוטט כלכלית. עבור בית דיור מוגן פעיל ומאוכלס, הבטוחות האפשריות הן:
- רישום משכנתה: ניתן לרשום על שם נאמן (לבניין שאינו רשום בטאבו) או ישירות לדייר (לבניין רשום). המשכנתה תהיה מדרגה ראשונה על נכס המפעיל, למעט שטחי מסחר ושירות.
- ערבות בנקאית: ערבות מחברת ביטוח או מבנק.
- נאמנות: העברת 40% מכספי הפיקדון לנאמן, כאשר הדייר הוא המוטב.
שוני בבטוחות בהתייחס לבית דיור מוגן בשלבי הקמה
עבור בית דיור מוגן הנמצא בשלבי הקמה ועדיין לפני אכלוס מלא, חל משטר בטוחות שונה. בשלב זה, הדייר חשוף יותר שכן המתקן טרם מומש, ולכן נדרשת ערבות בנקאית עד לקבלת החזקה. התנאים הספציפיים הם:
- ערבות בנקאית עד קבלת החזקה
- עם קבלת החזקה, הדייר מחזיר את הערבות הבנקאית; המפעיל רושם הערת אזהרה בדבר חובת רישום משכנתה ראשונה
- על המפעיל לעמוד בהתחייבות תוך שנתיים מיום כניסת הדיירים
- לאחר תחילת האכלוס, המפעיל יכול לבחור בערבות בנקאית או בנאמנות במקום רישום משכנתה
לייעוץ מקיף ובחינת הסכמי דיור מוגן, פנו למשרד עורכת דין ורואת חשבון שושי ארביב.
מה קורה לפיקדון בדיור מוגן אם המפעיל פושט רגל?
חוק הדיור המוגן (2012) קובע כי המפעיל חייב להבטיח את כספי הפיקדון באחת משלוש דרכים: משכנתה ראשונה, ערבות בנקאית, או נאמנות של 40% מהפיקדון. במקרה של פשיטת רגל, הבטוחה מגנה על כספי הדייר ומאפשרת להם לקבל את יתרת הפיקדון בחזרה. לפיכך חשוב לוודא את סוג הבטוחה בהסכם לפני החתימה.
מהי נאמנות בהקשר של פיקדון דיור מוגן?
נאמנות בדיור מוגן משמעה העברת 40% לפחות מכספי הפיקדון לנאמן עצמאי, כאשר הדייר הוא המוטב. הכספים מוחזקים בנפרד מנכסי המפעיל ומוגנים גם במקרה של קשיים פיננסיים. הנאמן מחויב להחזיר את הכספים לדייר או ליורשיו עם סיום ההסכם.
(למידע נוסף ולהוראות החוק: המוסד לביטוח לאומי)
משרד עורכת דין ורואת חשבון שושי ארביב — עורכת דין | רואת חשבון | מגשרת, נתניה, ישראל.
