L'une des erreurs les plus courantes chez les propriétaires concerne la confusion entre le droit de l'urbanisme (un permis de construire) et le droit de propriété. En pratique, ce sont deux univers distincts.
À qui appartiennent les droits de construction ?
Les droits de construction appartiennent d'emblée à l'ensemble des résidents, sauf accord contraire enregistré dans le règlement. Pour agrandir votre appartement au détriment des parties communes, la loi foncière (article 71b) exige l'accord des propriétaires de 75 % des appartements, détenant les deux tiers des parties communes.
La règle d'or : un permis municipal ne prime pas sur les droits des voisins
Un permis de construire ne supplante pas les droits de propriété des voisins. Les commissions d'urbanisme approuvent la construction uniquement du point de vue architectural — elles ne vous accordent pas le droit de propriété sur l'espace.
L'affaire Rozenblatt
Un jugement du tribunal de district de Tel Aviv (17055-04-12) illustre cela clairement. Une famille a obtenu un permis légal, mais le voisin a obtenu une injonction qui a tout arrêté. Le Registraire foncier a statué que le consentement du voisin est requis — lui donnant un droit de veto effectif.
En résumé
Un permis de construire est une approbation urbanistique uniquement. Pour le concrétiser, vous devez détenir les droits de propriété requis et le consentement légal de vos voisins — sans ce consentement, les droits de construction ne peuvent être exercés.
Un permis de construire municipal suffit-il pour construire dans une copropriété ?
Non. Un permis de construire est une approbation urbanistique et architecturale uniquement — il ne confère aucun droit de propriété. Dans une copropriété, il faut également obtenir le consentement des voisins conformément à la loi foncière. Les commissions d'urbanisme n'ont pas le pouvoir de supplanter les droits de propriété des copropriétaires.
Quel pourcentage de voisins doit approuver une extension dans une copropriété ?
En vertu de l'article 71b de la loi foncière israélienne, l'extension d'un appartement au détriment des parties communes requiert le consentement des propriétaires de 75 % des appartements détenant les deux tiers des parties communes. Dans un immeuble à deux appartements, chaque voisin dispose effectivement d'un droit de veto.
