ההבדל הקריטי בין היתר בנייה לזכות קניינית בבית משותף

אחת הטעויות הנפוצות והכואבות ביותר בקרב בעלי דירות ורוכשי דירות, קשורה לבלבול שבין דיני התכנון והבנייה (קבלת היתר) לבין דיני הקניין (זכויות ברכוש המשותף). רבים סבורים כי ברגע שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת להם "היתר בנייה" להרחבת הדירה או לבניית קומה נוספת, הדרך פתוחה בפניהם להביא את הקבלן ולהתחיל לעבוד. בפועל, מדובר בשני עולמות נפרדים.

למי שייכות זכויות הבנייה?

כדי להבין את ההבדל, יש להבין תחילה שזכויות בנייה (למשל, הזכות להוסיף שטח בנוי לבניין הקיים) שייכות מראש לכלל דיירי הבניין, אלא אם הוסכם ונרשם מפורשות אחרת בתקנון הבית המשותף. כדי לנצל את זכויות הבנייה ולהרחיב את הדירה הפרטית שלכם על חשבון הרכוש המשותף, חוק המקרקעין (סעיף 71ב) דורש לקבל הסכמה קניינית של בעלי 75% מהדירות, אשר להם צמודים שני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף.

כלל הברזל: היתר מהרשות המקומית לא גובר על זכויות השכנים

המסקנה הקריטית היא שקבלת היתר בנייה אינה גוברת על זכויות הקניין של השכנים בבית המשותף. ועדות התכנון מאשרות את הבנייה מבחינה תכנונית ואדריכלית בלבד, אך אינן מעניקות לכם את זכות הקניין בשטח.

דוגמה מהפסיקה – הדרמה בפרשת רוזנבלט

פסק דין שנידון בבית המשפט (תא (חי') 17055-04-12, פרשת רוזנבלט) ממחיש עד כמה הפער הזה עלול להיות הרסני. משפחה שרכשה דירה בבית דו-משפחתי זיהתה שיש בנכס אחוזי בנייה לא מנוצלים ורצתה לבנות קומה נוספת. המשפחה אכן הגישה בקשה לעירייה והצליחה לקבל היתר בנייה חוקי. אולם אז, הוציא השכן צו מניעה שעצר הכול.

המפקחת על רישום המקרקעין פסקה לטובת השכן ואסרה על המשפחה לבנות, שכן בבית של שתי דירות נדרשת הסכמה של השכן על פי חוק המקרקעין, ולמעשה יש לו זכות וטו (זכות קניינית). המשפחה המתוסכלת, שנותרה עם היתר בנייה חסר ערך, תבעה את עורך הדין שייצג אותה בעסקת המכר בטענה שלא הסביר לה את ההבדל הקריטי הזה. בית המשפט דחה את התביעה נגד עורך הדין, וקבע שעורך דין שמייצג בעסקת מכר רגילה אינו אחראי לבדוק היתכנות עתידית להרחבה, אלא אם התבקש מפורשות לעשות זאת.

לסיכום

היתר בנייה הוא אישור תכנוני בלבד. כדי לממש אותו בפועל, יש לוודא שיש לכם את הזכויות הקנייניות הנדרשות ואת הסכמת השכנים על פי החוק, ובלעדי ההסכמה לא ניתן לממש את זכויות הבניה בדירה.

האם היתר בנייה מרשות מקומית מספיק כדי לבנות בבית משותף?

לא. היתר בנייה מרשות מקומית הוא אישור תכנוני בלבד ואינו מעניק זכות קניינית. כדי לממש את ההיתר בבית משותף, נדרשת בנוסף הסכמה קניינית של השכנים לפי חוק המקרקעין. ועדות התכנון אינן מוסמכות להעניק זכויות קניין — זה נעשה בהסכמה מפורשת של הדיירים.

כמה אחוז מהשכנים צריכים לאשר הרחבת דירה בבית משותף?

לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמה של בעלי 75% מהדירות שבידם שני שלישים (2/3) מהרכוש המשותף. בבית משותף עם שתי דירות בלבד, השכן מחזיק בפועל בזכות וטו — הסכמתו הכרחית לכל שינוי בזכויות הבנייה המשותפות.

רוצים לקבל ייעוץ ראשוני ללא התחייבות? צרו קשר