ישראלים בחו"ל, יהודים בתפוצות, ומשקיעים זרים — כולם יכולים לרכוש דירה בישראל. אבל הם פוגשים מציאות מס שונה מהותית מזו של תושבי ישראל. הנה מה שחייבים לדעת.
מס רכישה: 8% ללא חריגים
תושב חוץ משלם 8% מס רכישה על שווי הדירה המלא — ללא מדרגות מופחתות, ללא פטור, ללא הנחת דירה ראשונה. הסיבה: לצרכי מס רכישה, תושב חוץ נחשב תמיד כבעלים של דירה נוספת (גם אם זו הדירה הראשונה שלו בישראל). על דירה של 2 מיליון שקל — מס רכישה של 160,000 שקל.
מס שבח: אין פטור על דירה יחידה
תושב ישראל שמוכר דירת מגורים יחידה זכאי לפטור ממס שבח. תושב חוץ — לרוב לא. יש חריג צר: אם הוכחתם שאין לכם דירה אחרת בישראל ובמדינת התושבות — אפשר לבקש פטור. בפועל, מדובר בנטל הוכחה משמעותי.
הכנסות שכירות: חובת דיווח
אם תשכירו את הדירה, תצטרכו להגיש דו"ח שנתי לרשות המסים הישראלית. קיים מסלול מס מופחת של 15% על הכנסות שכירות לתושב חוץ (ללא ניכוי הוצאות). אמנות מס בין ישראל למדינות שונות עשויות להפחית את הנטל.
רכישה מחו"ל מורכבת יותר מכפי שנראה. שושי ארביב, עורכת דין ורואת חשבון, מלווה תושבי חוץ לאורך כל התהליך.
לייעוץ למשקיעים מחו"לפרקטיקה: מה עוד צריך לסדר
פתיחת חשבון בנק ישראלי דורשת מסמכי AML מקיפים. נדרש מספר זיהוי ישראלי (מספר עולה, מספר דרכון, או ת"ז ישראלית). הרישום בטאבו זהה לתושבי ישראל, אבל תרגומי מסמכים ואישורים מחו"ל מוסיפים זמן. מומלץ לעבוד עם עורך דין ישראלי שמנוסה בעסקאות בינלאומיות.
כמה מס רכישה משלם תושב חוץ על דירה בישראל?
תושב חוץ משלם מס רכישה בשיעור 8% על שווי הדירה המלא, ללא כל פטור או מדרגות מופחתות. זאת בניגוד לתושב ישראל הרוכש דירה ראשונה, שנהנה ממדרגות נמוכות ואף פטור מלא עד סכום מסוים. הגדרת "תושב חוץ" לצרכי מס רכישה מחמירה יותר מההגדרה הכללית.
האם תושב חוץ יכול לקבל פטור ממס שבח בישראל?
תושב חוץ יכול לבקש פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים, אבל נדרש להוכיח שאין לו דירת מגורים אחרת לא בישראל ולא במדינת תושבותו. נטל ההוכחה משמעותי ודורש תיעוד ממדינת המגורים. מומלץ לקבל ייעוץ משפטי-מיסוי לפני המכירה.
