רוכשים דירה שנייה? המדינה יודעת, ואתם תרגישו את זה בארנק. מי שמחזיק ביותר מדירה אחת נחשב "משקיע" בעיני רשות המסים, וההתייחסות בהתאם — לא נדיבה במיוחד.
מס רכישה: 8% על כל שקל
על הדירה הראשונה אתם משלמים מס רכישה מדורג שמתחיל מ-0% (ועד סף מסוים — פטור מלא). על הדירה השנייה? 8% על השווי המלא, מהשקל הראשון, ללא ויתורים. על דירה של 2 מיליון שקל — מדובר ב-160,000 שקל מס רכישה בלבד.
מס שבח בעת מכירה
כשתמכרו את הדירה השנייה, לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח הרגיל (שחל רק על דירת מגורים יחידה). תשלמו מס על הרווח הריאלי — עד 25% בהתאם לוותק הנכס. היוצא מן הכלל: כלל 18 החודש, שמאפשר למכור דירה ישנה בפטור תוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה.
מס על הכנסות שכירות
אם תשכירו את הדירה השנייה, תצטרכו לדווח ולשלם מס. יש שתי אפשרויות: מסלול פטור עד תקרה (כ-5,470 ש"ח לחודש ב-2025 — מעל זה משלמים על כולו), או מסלול 10% מסך השכירות ללא ניכויי הוצאות. חשוב לבדוק מה מתאים לכם.
לפני שחותמים על דירה שנייה — כדאי לחשב את המספרים המלאים. ייעוץ עם שושי ארביב, עורכת דין ורואת חשבון, יחסוך לכם הפתעות.
לחישוב מלא של המסיםמתי כדאי לרכוש בכל זאת?
חרף המסים, יש מקרים שבהם רכישת דירה שנייה עדיין הגיונית: ציפייה לעליית ערך משמעותית באזור ספציפי, הכנסת שכירות שמכסה את ההוצאות, דירה עבור ילד שמתכנן לעבור בעוד כמה שנים, או דירה כחסכון לטווח ארוך. המפתח הוא לחשב את התמונה המלאה מראש.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
על רכישת דירה שנייה משלמים מס רכישה בשיעור 8% על שווי הדירה המלא, ללא סף פטור וללא מדרגות מופחתות. זאת לעומת הדירה הראשונה שנהנית ממדרגות מס מופחתות ואף פטור מלא עד סכום מסוים. ב-2025, על דירה של 2 מיליון שקל — מס הרכישה על הדירה השנייה יסתכם בכ-160,000 שקל.
האם יש פטור ממס שבח על מכירת דירה שנייה?
בדרך כלל לא. הפטור ממס שבח חל רק על "דירת מגורים יחידה". מי שמחזיק בשתי דירות ישלם מס שבח על הרווח ממכירת הדירה השנייה, בשיעור שיכול להגיע ל-25%. החריג הוא כלל 18 החודש — שמאפשר למכור את הדירה הישנה בפטור תוך 18 חודשים מרכישת דירה חדשה.
