קיבלתם היתר בנייה להרחיב את הדירה לכיוון הגינה — ואז השכן אומר "אני מתנגד". האם הוא יכול לעצור אתכם? לפי חוק המקרקעין — כן, בתנאים מסוימים.
מה אומר סעיף 71ב לחוק המקרקעין?
כדי לבנות על השטח המשותף בבית משותף (גג, גינה, קומת קרקע), נדרשת הסכמת בעלי 75% מהדירות המחזיקים ב-שני שלישים מהרכוש המשותף. זה סף כפול — לא מספיק רוב בדירות, צריך גם רוב בנכס המשותף.
מה קורה בבניין קטן
בבניין של 2 דירות — כל שכן מחזיק ב-50% מהרכוש המשותף. כדי לעמוד בסף 75%, צריך גם את הסכמת השני. בפועל — לכל שכן יש זכות וטו. בבניין של 4 דירות — צריך 3 מתוך 4. לא מספיקים 2 נגד 2.
הזוית שאנשים שוכחים
היתר בנייה מהוועדה המקומית נותן לכם אישור תכנוני — לא זכות קניינית. ניתן לקבל היתר ולגלות שהשכן חוסם את הביצוע בגלל זכות הוטו שלו. בפסיקה מפורסמת (עניין רוזנבלט) בית המשפט אישר זאת: היתר לא מבטל זכות קניינית של שכן.
מתכננים בנייה על שטח משותף? שושי ארביב תבחן מה נדרש מבחינה משפטית לפני שמשקיעים בהיתר.
לייעוץ בזכויות בנייהכיצד להשיג הסכמת שכנים בפועל
ראשית — שוחחו עם השכנים לפני שמגישים תכניות. לעיתים פיצוי כספי או שינוי קטן בתכנון פותר הכל. שנית — רשמו כל הסכמה בהסכם כתוב ומאומת בפני עורך דין ורשמו אותו בטאבו. הסכם בעל פה שווה אפס אם השכן מחליף דעה.
כמה הסכמות נדרשות להרחבת דירה על שטח משותף?
לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, נדרשת הסכמת בעלי 75% מהדירות המחזיקים ב-שני שלישים מהרכוש המשותף. בבניין קטן של 2 דירות, הסכמה אחת (50%) לא מספיקה — ובפועל לכל שכן יש זכות וטו יעילה. הסכמה לא ניתן לכפות אלא בהליכים מסוימים כמו תמ"א 38.
האם היתר בנייה מהוועדה המקומית מאפשר לבנות על שטח משותף?
לא בהכרח. היתר בנייה הוא אישור תכנוני בלבד — הוא אינו מעניק זכות קניינית בשטח המשותף. לצד ההיתר, נדרשת הסכמת השכנים בהתאם לדרישות חוק המקרקעין. ניתן לקבל היתר חוקי ועדיין להיות חסום מבחינה קניינית אם השכנים מתנגדים.
