מצאתם דירה חדשה מושלמת, אבל הדירה הישנה עדיין לא נמכרה. האם תאבדו את הפטור ממס שבח? לא בהכרח — כלל 18 החודש הוא כרית הביטחון שרוב רוכשי הדירות לא יודעים עליה.
מה אומר הכלל?
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע: מי שרכש דירה חדשה ועדיין מחזיק בדירה ישנה — יוכל למכור את הדירה הישנה בפטור ממס שבח, בתנאי שימכור אותה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. בפועל, אתם יכולים להחזיק שתי דירות לתקופה קצרה מבלי לשלם מס שבח על מכירת הדירה הוותיקה.
דוגמה מחיי היומיום
- רכשתם דירה חדשה ב-1 בינואר 2024
- יש לכם עד 1 ביולי 2025 (18 חודשים) למכור את הדירה הישנה בפטור
- מכרתם בתוך החלון? קיבלתם פטור ממס שבח שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים
- החמצתם את המועד? תשלמו מס שבח מלא — עד 25% מהרווח הריאלי
תנאים שלא ניתן לדלג עליהם
הכלל עובד רק אם הדירה הנמכרת היא "דירת מגורים מזכה" — כלומר, השתמשתם בה כדירת מגורים לפחות 4 שנים מתוך 10 השנים שקדמו למכירה (או שהחזקתם בה לפחות 18 חודשים, לפי בחינת תנאי הפטור). אם הדירה הושכרה לאורך שנים ולא גרתם בה — ייתכן שהפטור לא יחול.
לא בטוחים אם הדירה שלכם מזכה בפטור? שושי ארביב, עורכת דין ורואת חשבון, תחשב את המספרים לפני שתחתמו.
לייעוץ מס ראשוניכשעוברים את 18 החודשים
אם לא הצלחתם למכור בזמן, ניתן לבקש הארכה מרשות המסים — אבל זה לא אוטומטי. צריך להוכיח נסיבות שמחוץ לשליטתכם: ירידה חדה בשוק, תביעה משפטית שמנעה מכירה, או קשיים מוכחים אחרים. כדאי לטפל בזה הרבה לפני תום המועד, לא ביום האחרון.
מה הוא כלל 18 חודש במיסוי מקרקעין?
כלל 18 חודש (סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין) מאפשר לאדם שרכש דירה חדשה ועדיין מחזיק בדירה קודמת לקבל פטור ממס שבח על מכירת הדירה הקודמת — בתנאי שימכור אותה תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. הכלל נועד למנוע נזק ממי שצריך "לחפוף" בין שתי דירות בגלל תזמון שוק.
האם ניתן להאריך את 18 החודשים?
ניתן לבקש הארכה מרשות המסים אם הוכחתם שנסיבות שמחוץ לשליטתכם מנעו מכם למכור בזמן — כגון ירידה חדה בשוק, תביעה משפטית, או קשיים מוכחים. ההארכה אינה אוטומטית ומחייבת פנייה מנומקת עם מסמכים תומכים, לכן מומלץ לטפל בנושא הרבה לפני תום המועד.
