ליווי עסקאות רכישת דירה מקבלן
שושי ארביב
עורכת דין | רואת חשבון | מגשרת
עו"ד שושי ארביב מתמחה בליווי משפטי אישי בתחומים: דיור מוגן, ייפוי כוח מתמשך, אפוטרופסות, צוואות וירושות, עסקאות מקרקעין, גישור ועוד
תחומי התמחות
רכישה ומכירה של דירות / בתים למגורים מקבלן
ליווי עסקת רכישה מקבלן
עסקאות רכישת דירה מקבלן מחייבות התייעצות עם עו"ד מומחה בתחום, שיעניק לכם מעטפת מקצועית מלאה לכל הנושאים שעולים מההסכם, בחלקם תכנוניים, משפטיים ומסחריים.
הסכם רכישת דירה מקבלן בעל מאפיינים ודגשים שונים, בהתאם לאופייה של העסקה ובעיקר, בהתאם למקור הזכויות של הקבלן בקרקע. בכל עסקה יש לתת את הדעת ולבחון את ההסכמים האמורים: הסכם פינוי בינוי, הסכם תמ"א, קומבינציה ועוד. במסגרת הליווי, נבצע עבורכם את הבדיקות האמורות באופן שיבטיח את זכויותיכם באופן מלא וימנע תקלות בעתיד.
בין היתר, עסקה לרכישת דירה מקבלן לפני קבלת היתר ו/או לפני התקשרות הקבלן עם בנק מלווה, שונה במהותה מעסקת רכישת דירה מקבלן בשלבים הסופיים של הבנייה. לכל אחד מההסכמים האמורים דגשים אחרים.
ליווי בכל שלבי המשא ומתן עם הקבלן, החל משלב החתימה על הצעת ההתקשרות וכולל השתתפות בפגישת החתימה עם הקבלן או עם עורכי דין הקבלן. ביצוע כל הבדיקות הרלוונטיות, בהתאם לאופי של העסקה, כולל בדיקת הזכויות של הקבלן בקרקע וקבלת עותקים מההסכמים המקנים לקבלן זכויות בקרקע (כגון הסכמי התחדשות עירונית, הסכמי קומבינציה ועוד), אפשרות יציאה מההסכם, ככל שהחתימה תתבצע לפני קבלת היתר בנייה ו/או השלמת תנאים מתלים בהסכם (ככל שקיימים) וניהול משא ומתן משפטי בנוגע לכל הנושאים שעולים מההסכם ואנו נדאג לאינטרסים שלכם.
חשוב לדעת!
עו"ד מטעם הקבלן מייצג את הקבלן ולא אתכם ולכן, רק עו"ד שייצג אתכם ידאג לאינטרסים שלכם.
כמו כן, אפשר וניתן לשנות מהוראות הסכם רכישת דירה מקבלן בנושאים משמעותיים ולכן חשוב שעו"ד מטעמכם יעבור על ההסכם והנספחים שלו ויבטיח שאתם חותמים על ההסכם הטוב ביותר עבורכם.
רכישת דירה לפני שהתקבל היתר
יזמים רבים מתחילים בשיווק הדירות לפני שהתקבל היתר בנייה לפרויקט ואף לפני שהתקשרו בהסכם עם בנק מלווה.
היתרון ברכישת דירה מקבלן, לפני קבלת היתר הבנייה ברור – בשלב הזה תוכלו לרכוש את הדירה במחיר נמוך ממחיר הדירה, לאחר קבלת ההיתר. כמו כן, לרוב, רוכשי דירות בשלב זה, יוכלו לקבל מהקבלן הטבות שונות.
יחד עם זאת, רכישת דירה בשלב הזה, לפני קבלת היתר הבנייה חושפת אתכם לסיכונים נוספים וביניהם:
א. בשלב זה לא תינתן בטוחה לכספים שתשלמו לקבלן (בד"כ הקבלן עדיין לא חתם הסכם ליווי).
ב. תכניות הבניין ו/או הדירה אינן סופיות עד לקבלת ההיתר.
סעיפים שיש לוודא כי יכללו בהסכם עם הקבלן:
א. תשלום שלא יעלה על 7% מהתמורה, כאשר סכום זה יופקד בחשבון נאמנות ייעודי ע"ש עו"ד היזם.
ב. אפשרות להודיע על ביטול ההסכם במידה ולא יתקבל היתר הבנייה, תוך פרק זמן שתקבעו.
זאת, על מנת למנוע מצב בו אתם התחייבתם לרכישת דירה, כשהליכי קבלת ההיתר מתעכבים שוב ושוב.
ג. אפשרות לבטל את ההסכם, במידה ויחולו שינויים בתכניות הדירה – כגון במיקומה, גודלה, ההצמדות לה וכדומה.
ד. במקרה של ביטול העסקה אתם תקבלו את מלוא הכספים ששולמו על ידכם, תוך פרק זמן קצר וללא כל תנאים (כגון מכירת הדירה לצד שלישי וכדומה).
חשוב לדעת!
רכישת דירה מקבלן הינה עסקה מורכבת, אולם רכישת דירה מקבלן לפני קבלת היתר בנייה, חושפת את הרוכש לסיכונים משמעותיים נוספים.
במקרה זה, חשוב שתשכרו את שירותיו של עו"ד מומחה מקרקעין שידאג לאינטרסים שלכם.