ירושה בדירת מגורים

המחוקק נוטה להתייחס לדירת מגורים באופן שונה מאשר לנכסים אחרים של המוריש, באשר, לתפיסתו, דירת המגורים הינה נכס חיוני.
במאמר זה נמקד את הדיון בהסדרים המיוחדים הקבועים בחוק הירושה, תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק הירושה" או "הדין"), שעניינם הורשת דירת המגורים, או המשך המגורים בדירה לאחר מותו של המוריש.

חוק הירושה

נבקש להבהיר מספר עניינים הנוגעים לירושה על פי דין:

מתי נפנה לכללי הירושה על פי דין?
כללי הירושה על פי דין יחולו אם לא נכתבה צוואה כלל או אם נכתבה צוואה אולם נפסלה כולה. כמו כן, כללי הירושה על פי דין יחולו על חלק מהרכוש אם נכתבה צוואה אך חלקה נפסל או אם נכתבה צוואה רק על חלק מהרכוש.
אם כן, כללי הירושה על פי דין הם כללי "ברירת מחדל" שיחולו בהיעדר צוואה או לגבי חלק מהרכוש שהצוואה אינה מתייחסת אליו.

היורשים על פי דין
1.מי שהיה במות המוריש בן-זוגו.
"בני זוג" הם אלה שנישאו זה לזה באופן פורמלי, לרבות בנישואים אזרחיים מחוץ לישראל, וכן בני זוג שבאו בברית זוגיות על פי חוק ברית הזוגיות לחסרי דת, תש"ע -2010.
כמו כן, בסעיף 55 לחוק הירושה נקבע כי:
"איש ואשה החיים חיי משפחה במשק בית משותף אך אינם נשואים זה לזה, ומת אחד מהם ובשעת מותו אף אחד מהם לא היה נשוי לאדם אחר, רואים את הנשאר בחיים כאילו המוריש ציווה לו מה שהנשאר בחיים היה מקבל בירושה על-פי דין אילו היו נשואים זה לזה, והוא כשאין הוראה אחרת, מפורשת או משתמעת, בצוואה שהשאיר המוריש."
2.ילדי המוריש וצאצאיהם (לרבות ילדים מאומצים), הוריו וצאצאיהם, הורי הוריו וצאצאיהם ("קרובי המוריש").

חלוקת הירושה על פי דין
חלוקת הירושה נעשית על פי שיטת "מעגלי הקרבה" או "הפרנטלות", אשר משמשת לקביעת היורשים והסדר ביניהם כאשר המוריש לא הותיר אחריו בן זוג. זכות הירושה של בן זוג אינה חלק משיטה זו, ואם המוריש הותיר אחריו בן זוג, יש להשתמש בשיטת מעגלי קרבה רק לאחר קביעת חלקו של בן הזוג בעיזבון.

הסדרים מיוחדים הקבועים בחוק הירושה הנוגעים לדירת המגורים

חלק בן /בת הזוג בירושה על פי דין של דירת מגורים
הורשתה של דירת המגורים, על פי דין, תיעשה מחוץ למסגרת הרגילה של חלוקת הירושה. כוונת המחוקק הייתה להיטיב עם בן הזוג הנותר בחיים ולאפשר לו להמשיך בשגרת החיים שהיו קיימים ערב מותו של המוריש, כדי למנוע ממנו אי נוחות וטרדות, ולא לאפשר ליורשים נוספים זרים להשתתף בזכויות בדירה – כולל המשמעויות הקנייניות הכרוכות בכך..
חוק הירושה קובע הסדר מיוחד בשאלת דירת המגורים וזאת כאשר יורשים, יחד עם בן הזוג שנותר בחיים, אחים או צאצאיהם, או הורי הורים. החוק קובע מספר תנאים לירושת מלוא זכויותיו של המוריש בדירה, על ידי בן הזוג ואלה הם:
1.היורשים יחד עם בן הזוג הם, כאמור, אחים, צאצאי האחים או הורי הורים.
2.הדירה כלולה כולה או חלקה בעיזבון.
3.משך הנישואין של המוריש עם בן הזוג, עובר לפטירה, היה שלוש שנם לפחות.
4.בן הזוג גר עם המוריש בדירה ערב מותו.

אם התקיימו תנאים אלה, ייטול בן הזוג את מלוא חלקו של המוריש בדירה.

לדעת המחוקק, משך הנישואין משקף מינימום של תקופת שותפות המצדיקה חריגה מן העקרונות הרגילים של ירושה לגבי סוג מסוים של נכסים. ראוי להדגיש כי משך הנישואין אינו מעיד בהכרח על טיב היחסים בין בני הזוג, ואילו התנאי שבני הזוג התגוררו יחדיו טרם מותו של המוריש, מבטא מינימום של קשר חיובי המצדיק את הקניית דירת המגורים לבו הזוג.
מאידך, אין בתנאים כל התייחסות הנוגעת לאי קיומה של דירת מגורים אחרת בבעלותו המלאה או החלקית של בן הזוג הנותר בחיים. אומנם כאשר הדירה היא דירת המגורים היחידה יתכן ויש הצדקה למנוע מבן הזוג את החיכוכים הצפויים מן השותפות הכפויה בינו לבין קרובים אחרים של המוריש (אחים וצאצאיהם או הורי הורים), אך כאשר לבן הזוג שנותר יש דירת מגורים אחרת, מן הראוי היה להתייחס לדירה שנותרה בעיזבון כאל נכס עיזבון רגיל שיתחלק בין כלל היורשים באותו אופן בו מתחלק העיזבון כולו. תופעה זו נפוצה, מטבע הדברים, בנישואין שאינם ראשונים.
כמו כן, אין התייחסות המחוקק לסיטואציה בה בני זוג גרו ביותר מדירה אחת לסירוגין, האם כל הדירות תכללנה בסיפא של סעיף 11(א)(2) לחוק הירושה, או שמא בן הזוג יזכה במלוא זכויות המוריש בדירה אחת בלבד? ובאיזו מהן?

מה הכוונה "נשוי" שבסעיף 11(א)(2) לחוק הירושה?
שאלה נוספת המתעוררת מלשון נוסח סעיף 11(א)(2), נוגעת לידועים בציבור, לפיה, האם למרות לשונו של הסעיף "נשוי לו שלוש שנים או יותר", גם ידועים בציבור זכאים ליהנות מזכות הירושה בדירת מגורים במסגרת הסיפא של סעיף 11(א)(2) לחוק הירושה?
לפי פסיקותיו של בית המשפט, כוונת המחוקק הייתה לשמור על זכות הירושה מן הדין של הידועים בציבור, ולפיכך אין לפרש את הנוסח שנבחר על ידי המחוקק באורח מילולי צר, אלא בהקשרו הרחב ובתוך המסגרת המזכה את הידועים בציבור בזכות הירושה.
לפי פסיקותיו של בית המשפט העליון, קיימת השוואה מוחלטת וגורפת בין זכויות הירושה של ידועים בציבור לזכויות הירושה של נשואים, לרבות לעניין סעיף 11(א)(2).

מה הכוונה ב"דירה" שבסעיף 11(א)(2) לחוק הירושה ?
בפסיקה נקבע כי את המונח "דירה" יש לפרש באופן מצמצם. כך נפסק למשל כי במקרה בו הדירה הייתה בנויה על שטח קרקע גדול, אין להחיל את זכותו של בן הזוג, אלא ביחס למבנה שבו התגוררו בפועל בני זוג ערב מותו של המוריש, ועל חלק המגרש שהיה אף הוא בשימושם של בני הזוג במסגרת מגוריהם בדירה, ואין מקום להחיל את המונח "דירה" גם על כל השטחים הבלתי אינטגרליים למגורים. זכויות הבניה הם נכס קניני הנובע מהמגרש כולו ללא כל קשר למבנה המגורים שבו יש לבן הזוג זכויות מיוחדות.

ירושת חלק בדירת מגורים

דירת מגורים יכולה ליפול לידי יורשים רבים וברור שיש לסווג דירת מגורים, בדרך כלל, כנכס שאינו ניתן לחלוקה, וכפי שנקבע בפסיקה: "אין ספק, שמדובר בענייננו בנכס, שאינו ניתן לחלוקה, שכן מדובר בדירת מגורים, עליה חל הנאמר בסעיף 13 לחוק המקרקעין."

הפתרון שקובע המחוקק בסעיף 113 לחוק הירושה למקרה של נכסים שאינם ניתנים לחלוקה הוא דו –שלבי, אבל נגיע אל השלב השני רק אם השלב הראשון לא בוצע.
בשלב ראשון, יש זכות קדימה ליורש המרבה במחיר אם המחיר הוא כמחיר השוק. משמע, שגם אם אדם זר שאינו מבין היורשים מוכן לשלם עבור הנכס מחיר העולה על מחיר השוק, אין למכור לו אלא להעביר ליורש העונה על דרישות הסעיף.
בשלב השני, לאחר שהדירה הוצעה למכירה למרבה במחיר מבין היורשים, ושום יורש לא הציע מחיר שמגיע עד כדי מחיר השוק, הדירה תימכר ודמי המכר יחולקו.
לבית המשפט יש שיקול דעת לגבי אופן מכירת הדירה, כשהדרך המועדפת היא באמצעות ההוצאה לפועל, על ידי מכרז והעברה למרבה במחיר. בית המשפט אף רשאי לקבוע את תנאי התשלום שייקבעו במכר לפי כל אחד מהשלבים לעיל.

במקרה בו מת בן זוג אחד והאחר נשאר בדירה – לפי פסיקת בית המשפט, אם מדובר בבני זוג, יש לבן הזוג שנשאר בחיים זכות קדימה כאמור בסעיף 101 לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969, לפני תחולת סעיף 113 לחוק הירושה. במקרה זה מדובר אם כך בשלושה שלבים ולא בשניים:
1.הצעה לבן הזוג שנותר בחיים לרכוש את חלקו של בן זוגו שנפטר;
2.אם בן הזוג מסרב, יש להציע ליורש המרבה במחיר;
3.אם אין יורש המוכן לשלם את מחיר השוק, יש למכור את דירת המגורים לצד שלישי ולחלק את דמי המכר בין היורשים לפי חלקיהם.

מגורים בדירת המגורים לתקופה נוספת לאחר מותו של המוריש – סעיפים 108 ו-115 לחוק הירושה

נדון להלן בשני הסעיפים בחוק הירושה שתכליתם סוציאלית:
סעיף 108 לחוק הירושה מסדיר שתי סוגיות: מגוריו של מי שדר עם הנפטר בדירתו ערב מותו, והשנייה התייחסות למי שהיה תלוי בנפטר לכלכלתו. מטרת הסעיף היא מתן עזרה ראשונה לנותר בחיים בזמן המעבר.
סעיף 108(א) לחוק הירושה קובע כי מי שערב מות המוריש היה גר עמו בדירתו, בין שהמוריש היה בעל הדירה ובין ששכר אותה, רשאי להוסיף ולגור בה שלושה חדשים, ואם היה יורש – ששה חדשים לאחר מות המוריש (להלן: "זמן המעבר").

ההבחנה לעניין תקופת המעבר היא ביו יורש לבין מי שאיננו יורש, על פי צוואה או לפי דין, ללא קשר למידת הקרבה למוריש, לדוגמה: אם בת הזוג הודרה מהירושה בצוואה, היא תוכל להמשיך להתגורר בדירת המגורים שלושה חודשים בלבד.
עקרון העל, שיש לתת לבן הבית שהות של שלושה או שישה חודשים להמשיך להתגורר בדירה, ללא תשלום דמי שכירות. אפשר לשאול: כאשר המוריש הוא שוכר דירה – מי ישלם את דמי השכירות בזמן המעבר?
הסעיף יחול בלא הבחנה הן על מי שבדרך כלל ידור עם המוריש, היינו קרוביו ממשפחתו המצומצמת, והן על דיירים ללא שום קרבה לנפטר אפילו אינם זוכים על פי צוואתו.
להוראות סעיף 108 אין השפעה על הוראות חוק אחרות:
לגבי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") אין לראות בשהייה בדירה כמשפיעה בצורה כלשהי על הכללים שנקבעו בחוק הגנת הדייר, ויש לראות בדיור לזמן מעבר כמעין פסק זמן לא רלבנטי לעניין היחס בין דיירים מוגנים לבין בעלי הבתים.
המחוקק רצה כנראה להבהיר שהוראות סעיף 108 לחוק הירושה הן עצמאיות ואינן גורעות מהוראות סעיף 115 (שיפורטו להלן) אשר תחולנה רק לאחר חלוף זמן המעבר, והמתייחסות רק לגבי בן זוגו, ילדיו והוריו של המנוח.

סעיף 115 לחוק הירושה
כאמור, סעיף 115 לחוק הירושה הוא המשכו הישיר של סעיף 108, והוא דן בהרשאה להמשך מגורים לתקופה נוספת לבן זוגו, ילדיו והוריו של המנוח. מטרת הסעיף היא: לתת פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים, אשר התגוררו בבית המוריש ערב פטירתו, כדי למנוע מהם סבל ואובדן מידי של קורת גג לראשם, אולם בד בבד עם ההתחשבות באלה יש, כמובן, לכבד גם את זכותו של כל יורש לקבל ללא דיחוי רב את המגיע לו. להגשמת שתי מטרות אלה בצורה מאוזנת העניק המחוקק לבית המשפט בסעיף האמור שיקול-דעת רחב בבואו לקבוע את תנאי השכירות ואת תקופתה. השכירות בה מדבר הסעיף אינה "שכירות מוגנת".
הוראות הסעיף קובעות כי:
1.בדירת מגורים שהמוריש היה בעליה / חוכרה לדורות והוא גר בה ערב מותו, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה יחד עמו, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם – על-ידי בית המשפט.
2.בדירה שהמוריש שכר לתקופה קצר יותר וגר בה ערב מותו, זכות השכירות בה על פי חוזה שאינה מתבטלת במות המוריש ואינה זכות לפי חוקי הגנת הדייר, תימסר לבן-זוגו, לילדיו ולהוריו שהיו גרים באותה דירה עם המוריש ערב מותו.

הסעיף מעניק לבן זוגו, ילדיו והוריו של המוריש שגרו עמו לפני מותו זכות להמשיך להתגורר בדירה כשוכרי היורשים של הדירה (לא זכות לדור בחינם), על מנת שאלה לא ימצאו עצמם פתאום מחוסרי גג סמוך לפטירה. זכות זו ניתנת גם כשהדירה אינה בבעלות המוריש, בין שהיא מושכרת בחכירה לדורות ובין לתקופה קצרה על פי חוזה שאינו מתבטל עם מותו. אם היורשים והזכאים על פי סעיף 115 לחוק הירושה אינם מגיעים לעמק השווה בעניין תנאי השכירות, בית המשפט יפסוק בנדון. הסעיף נותן לבית המשפט שיקול דעת לקביעת תנאי השכירות הסטטוטורית מקום שבו אין הסכם בין הצדדים, (שלא כמו ההוראות בסעיף 108, שבו נקבעו גבולות זמן סופיים ואין באפשרות בית המשפט להתערב בהם מעבר לאמור בסעיף. זמן המעבר תוחם במדויק על ידי המחוקק).

אם קיימת הוראת צוואה הסותרת את האמור בסעיף 115, הוראת הצוואה גוברת (לא כך לגבי הוראות סעיף 108).
לפי לשונו הברורה של סעיף 110(ד) לחוק הירושה, האמור בסעיף 115 לא יהיה תקף אם יש הסכם חלוקה בין היורשים. הוראה זו נראית בלתי סבירה באשר הוראת סעיף 115 הינה הוראה סוציאלית המתייחסת לקרובי המוריש, בין שהם יורשים ובין אם אינם כאלה. מאחר שקרובי המוריש שאינם יורשים אף אינם שותפים להסכם החלוקה בין היורשים, הרי שבביטול תקפות הוראות סעיף 115 מופרת המטרה הסוציאלית הקבועה בו, לגבי קרובים אלה. בסתירה זו נדרש המחוקק לתת דעתו.
במאמר זה סקרנו את ההסדרים המיוחדים הקבועים בחוק הירושה, שעניינם הורשת דירת המגורים, או המשך המגורים בדירה לאחר מותו של המוריש, שכן כאמור, לדעת המחוקק, דירת המגורים הינה נכס חיוני, שיש לגביו הוראות מיוחדות שתכליתן סוציאלית.